Menestymme, kun asiakkaamme menestyvät
Hoivatilojen toimitusjohtaja Atte Niittylä korostaa, että asiakkaan menestys on lähtökohta myös Hoivatilojen onnistumiselle ja pitkäjänteiselle toiminnalle. Pitkäaikainen omistajuus ohjaa sitä, millaisia hankkeita kehitetään, mihin rakennetaan ja millaisia ratkaisuja kohteissa tehdään. Ammattimaisessa rakennuttamisessa vastuu ja tieto kulkevat mukana hankkeen alusta pitkälle rakennuksen valmistumisen jälkeen.
Viime vuosien vaikeasta kiinteistömarkkinasta huolimatta Hoivatilat on pystynyt jatkamaan investointejaan Suomessa. Toimitusjohtaja Atte Niittylän mukaan onnistumisen ovat mahdollistaneet Aedifican vakaa taloudellinen asema ja näkemys yhteiskuntakiinteistöjen pitkän aikavälin tarpeesta.
– Olemme investoineet Suomeen noin 100 miljoonaa euroa vuodessa viimeisten viiden vuoden aikana, mihin harva toimija on pystynyt. Lisäksi kehitämme ja ylläpidämme olemassa olevaa kiinteistösalkkuamme pitkän tähtäimen suunnitelman mukaisesti. Tästä on kiittäminen Aedifican erittäin fiksusti johdettua taloutta ja vakaata asemaa.
Aedifican ja Cofinimmon yhdistymisen myötä Hoivatilojen takana on nyt kiistatta Euroopan suurin toimija omalla alallaan. Kahden johtavan toimijan yhdistyminen lisää resursseja ja tuo Suomessa myös parikymmentä aiemmin Cofinimmon omistamaa kiinteistöä Hoivatilojen hoidettavaksi.
– Nyt hartioiden leveys on volyymin näkökulmasta kaksinkertaistunut, ja kyse on noin 12 miljardin euron yhtiöstä. Se tarkoittaa muun muassa suurta investointikykyä ja houkuttelevampia rahoitusehtoja, Niittylä sanoo.
Hän näkee muutoksen jatkumona kehitykselle, jota Aedifica on jo yli kuuden vuoden ajan tuonut Hoivatilojen toimintaan.
– Aedifican arvot ja tapa toimia ovat hyvin samanlaisia kuin Hoivatiloilla. Tämä yhdistelmä tuo parhaat puolet eurooppalaista vakautta ja pitkäjänteisyyttä taustapeiliin sekä samalla kotimaisia kehitysmahdollisuuksia ja kasvupotentiaalia tuulilasiin, Niittylä luonnehtii.
Vahva taloudellinen selkänoja ei kuitenkaan tarkoita sitä, että kaikki mahdolliset hankkeet toteutetaan. Pitkäaikaisena omistajana ja vuokranantajana Hoivatilat arvioi tarkasti, mihin ja milloin kannattaa investoida.
– Meillä on mennyt hyvin, mutta jotta meillä voi mennä hyvin, asiakkaillamme pitää mennä hyvin. Kohteiden pitää sijaita oikeissa paikoissa, niiden pitää olla oikean tyyppisiä ja oikein hinnoiteltuja. Asiakkailla pitää myös olla vahva kysyntä, Niittylä sanoo.
Pitkä aikajänne alkaa jo tontin sijainnista
Hankkeita arvioitaessa Hoivatilat käy palveluntuottajien lisäksi vuoropuhelua kuntien ja hyvinvointialueiden kanssa muun muassa maankäytöstä ja palveluverkon suunnittelusta. Nykyisen tarpeen rinnalla tarkastellaan sitä, miltä alueen väestö, palveluverkko ja palveluntuottajien toimintaedellytykset näyttävät vuosien päästä.
– Juuri tällä hetkellä toiveita moderneille hoivakodeille löytyisi ympäri Suomen. Mutta kun katsotaan kymmeniä vuosia eteenpäin, tilanne voi olla toinen. Hoivakotien rakentaminen jokaiseen paikkaan ilman tarkkaa analyysia ei ole vastuullista pitkällä aikavälillä.
Eri toimijat tarkastelevat hankkeita omista lähtökohdistaan ja oman liiketoimintansa mukaisesti. Rakennusliikkeelle hanke voi olla vuoden tai kahden kokonaisuus, ja joidenkin kiinteistösijoittajien aikajänne voi olla muutamia vuosia.
– Me katsomme 20 tai 30 vuoden päähän ja pidemmällekin, sillä meillä voi olla kuntien kanssa 50 vuoden maanvuokrasopimuksia. Meille sopii parhaiten se, että pelaamme hyvin pitkää peliä.
Sijainnilla on suuri merkitys myös käyttäjille. Hoivakohteen pitää olla saavutettava niin työntekijöille kuin omaisille, ja tilojen pitää olla terveellisiä, turvallisia ja tarkoitukseensa sopivia. Kun nämä asiat ovat kohdallaan, ratkaisu palvelee palveluntuottajaa, tilojen käyttäjiä ja myös kiinteistönomistajaa.
Koko elinkaari samalta kumppanilta
Hoivatilojen toimintamallissa hanke ei ala rakennustyömaalta eikä pääty rakennuksen luovutukseen. Kokonaisuus voi alkaa markkinan ja hankkeen elinkelpoisuuden analysoinnista sekä yhteydenpidosta kuntiin ja hyvinvointialueisiin. Sen jälkeen tulevat esimerkiksi kaavakehitys, suunnittelu, luvittaminen, sopimukset ja rakennuttaminen.
Valmistumisen jälkeen jatkuvat pitkä vuokrasuhde, ylläpito, pitkän tähtäimen korjaussuunnittelu ja aikanaan myös keskustelut seuraavasta vuokrakaudesta, mahdollisista laajennuksista tai energiaremonteista.
– Pystymme tarjoamaan asiakkaalle koko elinkaaren palvelut samalta luukulta. Se on saumaton kokonaisuus, jossa asiakas voi keskittyä ydintoimintaansa ja Hoivatilat hoitaa kiinteistöasiat, Niittylä sanoo.
Kun itselle tehdään, kannattaa tehdä kunnolla
– Tuttu sanonta “kuin itselle tekisi” kuuluu meillä muodossa “kun itselle tekee”. Kun tehdään Hoivatilojen omaan taseeseen pitkällä horisontilla, kannattaa tehdä aina heti kunnolla. Ei etsitä pikavoittoja, vaan tehdään pieteetillä, Niittylä kiteyttää.
Esimerkiksi talotekniikassa painotetaan energiatehokkaita ja ammattikäyttöön soveltuvia ratkaisuja.
– Pitkäaikaisena omistajana valitsemme tyypillisesti järeämpiä ja koeteltuja ratkaisuja. Meidän kannattaa tehdä järkeviä ja kestäviä hankintoja.
Ammattimainen rakennuttaminen alkaa kuitenkin jo ennen kuin kauha isketään maahan työmaalla. Hoivatiloilla hankekehittäjä ja rakennuttajapäällikkö muodostavat työparin, joka arvioi hankkeen edellytyksiä ja vie sitä eteenpäin yhdessä asiakkaan kanssa.
Rakennusliike kilpailutetaan kuhunkin hankkeeseen erikseen, mutta rakennuttamisen osaaminen pidetään Hoivatilojen omassa organisaatiossa. Niittylä pitää tätä yhtenä yhtiön keskeisistä vahvuuksista.
– Hankekehitystä ja rakennuttamista tekevät asiakkaille ja kumppaneille tutut ja kokeneet osaajat. Kun he valvovat työmaata ja seuraavat sen etenemistä yhdessä rakennusliikkeen kanssa, sillä on suuri merkitys laatutasoon ja myös loppukäyttäjän kokemukseen.
Myös vuokralainen pidetään mukana läpi rakennusvaiheen. Käyttäjä osallistuu suunnitteluun ja työmaakokouksiin, ja mahdollisia muutostarpeita käsitellään koko prosessin ajan.
Ammattimaiseen rakennuttamiseen kuuluu myös toteutuskumppanin huolellinen valinta. Rakennusliikkeen toteutuskyvyn lisäksi arvioidaan sen taloudellista tilannetta ja tarjousten realistisuutta. Viime vuosien epävarmassa markkinassa tämän merkitys on korostunut.
– Meillä on myös kykyä ja halua toimia tilanteessa, jossa rakennusliike esimerkiksi joutuisi vaikeuksiin. Pystymme silti viemään hankkeen loppuun aikataulussa niin, ettei matkan varrella tullut ongelma vaikuta radikaalisti vuokralaisen lopputulokseen.
Kokemus palaa seuraaviin hankkeisiin
Hoivatilat on kehittänyt Suomeen lähes 300 hanketta. Cofinimmon kohteiden siirtymisen jälkeen yhtiöllä on omistuksessaan noin 250 kiinteistöä ja noin 1,5 miljardin euron kiinteistövarallisuus. Jokainen potentiaalinen hanke arvioidaan sijainnin, käyttötarkoituksen ja asiakkaan tarpeiden mukaan.
– Tiedämme, millaiset ratkaisut toimivat ja millaiset eivät, millaisia kohteita eri sijainneilla on ja millaisia ratkaisuja eri operaattoreille on tehty. Nämä opit ovat aina ammattimaisen rakennuttamisemme taustalla.
Salkun kasvu on muuttanut myös Hoivatilojen omaa työtä. Uusien hankkeiden kehittämisen rinnalla yhä suurempi huomio kohdistuu olemassa olevan laajan kiinteistökannan aktiiviseen johtamiseen.
Punainen lanka jatkuu luovutuksen jälkeen
Kohteen valmistuessa kiinteistö jää Hoivatilojen omistukseen, ja työ jatkuu muun muassa takuuajan hallinnan, asiakkuuden hoidon ja ylläpidon parissa.
Ylläpidon malli vaihtelee. Osassa kohteita vuokralainen vastaa päivittäisten ylläpitopalvelujen järjestämisestä, kun taas esimerkiksi monissa kuntien koulu- ja päiväkotikohteissa Hoivatilat koordinoi kiinteistöpalvelujen kokonaisuutta.
Niittylän mukaan olennaista on jatkuvuus eri vaiheiden välillä.
– Punainen lanka kulkee alusta asti oman organisaatiomme sisällä koko kiinteistön elinkaaren ajan.
Samaan kokonaisuuteen kuuluu kasvollinen omistajuus.
– Meillä on tutut yhteyshenkilöt sekä nimetyt rakennuttajapäälliköt, hankekehittäjät, asiakasvastaavat ja ylläpitopäälliköt. Uskon, että tämä erottaa meitä muista toimijoista ja tuottaa asiakastyytyväisyyttä, henkilöstötyytyväisyyttä ja lopulta sitä laatua, jota tavoittelemme.
Monet Hoivatilojen ensimmäisinä kasvuvuosina valmistuneet kohteet ovat nyt vaiheessa, jossa ensimmäinen pitkä vuokrasopimuskausi on päättymässä tai jo päättynyt. Asiakkaan kanssa keskustellaan hyvissä ajoin siitä, miten toiminta kohteessa jatkuu ja tarvitaanko esimerkiksi remontteja, muutoksia tai energiatehokkuutta parantavia toimenpiteitä.
– Ensimmäisen sopimuskauden jälkeen tulee toinen ja mahdollisesti kolmas ja niin edelleen.
Näin portfolion johtaminen pohjaa samaan ajatukseen kuin uuden hankkeen kehittäminen: asiakkaan toiminnan ja kiinteistön tulevaisuuden on sovittava yhteen.
Osaaminen kulkee myös Suomesta muualle Eurooppaan
Niittylän mukaan erityisesti Suomessa tehtävä hankekehitys ja rakennuttaminen sekä ylläpidon osaaminen ovat herättäneet kiinnostusta konsernissa.
Hoivatilojen toimintamallia on esitelty myös konsernin sisällä, ja siitä on järjestetty koulutuksia. Suomesta tulee lisäksi sivistyskiinteistöihin ja julkisiin vuokralaisiin liittyvää kokemusta. Hoivatiloilla on Suomessa noin sata sivistyskiinteistöä, kuten päiväkoteja ja kouluja. Vuokralaisina on yksityisten palveluntuottajien lisäksi kuntia, kaupunkeja ja hyvinvointialueita.
Pitkät sopimukset kuntien, kaupunkien ja hyvinvointialueiden kaltaisten vakaiden julkisten vuokralaisten kanssa ovat suomalaisen markkinan erityispiirre. Ne tuovat konsernin salkkuun sekä vakautta että monipuolisuutta.
Pitkällä aikavälillä näkymä on Niittylän mukaan myönteinen, vaikka lähivuosiin liittyy edelleen epävarmuutta.
– Seuraavat viisi vuotta saamme tehdä paljon töitä sen eteen, että löydämme ja toteutamme hyviä ikähoivan hankkeita. Kysyntä on vahvaa koko Euroopassa, ja erityisesti Suomen suurissa kasvukeskuksissa tarvitaan lisää kapasiteettia.
