Vuokramalli on helppo ja huoleton hankintatapa
Kuntien kouluverkko on tullut elinkaarensa päähän – rakennukset vaativat peruskorjausta tai korvaamista uusilla tiloilla. Isoissa kaupungeissa on tarvetta rakentaa myös lisää opetustiloja uusille, kehittyville asuinalueille. Vuokramalli tarjoaa nykyaikaisen ja turvallisen vaihtoehdon korvata ja lisätä kuntien opetustiloja.
Perinteisesti kunnat ovat itse omistaneet kunnan palvelutuotannon käytössä olevat kiinteistöt. Noin kymmenisen vuotta sitten tilanne alkoi kuitenkin muuttumaan, kun 1960–1970-luvuilla rakennetut koulut olivat tulossa tiensä päähän.
– Kunnissa ryhdyttiin aidosti pohtimaan, onko järkevää, että kunta investoi mittaviin määriin uusia koulu- ja päiväkotikiinteistöjä samaan aikaan kun väestönkehitys ja väestöennusteet ovat edenneet niin, että väestöpyramidi on aika eri näköinen kuin silloin 1960–1970-luvuilla, asiakkuusjohtaja Jussi Vikman Hoivatiloilta kertoo.
– 2010-luvun puolivälissä kunnat ryhtyivät toteuttamaan strategiaa, jossa kuntien tavoitteena tai itsetarkoituksena ei ole omistaa seiniä vaan keskittyä kunnan perustehtävään eli palveluiden järjestämiseen. Tämä on synnyttänyt jatkuvasti kasvavaa kysyntää vuokramallilla toteutetuille julkisen sektorin kouluhankkeille.
Ratkaisu pysyviin, pitkäaikaisiin tarpeisiin
Vuokramallilla hankittu koulu on tilaajalta harkittu päätös, ja se vastaa tarpeisiin pitkällä tähtäimellä – kyse ei ole väliaikaisesta ja poisvietävästä parakkirakennelmasta. Tilat palveluna -mallin koulu on kestävä ratkaisu niin yhteiskunnan kuin ympäristön kannalta. Vikman ei usko, että kunnissa ollaan ilman hyvin painavaa syytä halukkaita tekemään lyhytnäköisiä päätöksiä, jotka väistämättä kuluttavat ympäristöresursseja. Julkisen sektorin hankinnoissa Hoivatilat solmii yleensä 20 tai 25 vuoden vuokrasopimuksen.
Sopimus on käytännössä sen mittainen, että rakennuksen ensimmäinen peruskorjaustarve pitkäntähtäimen suunnitelman mukaan tulee eteen, ja siinä kohdin punnitaan käyttötarvetta tilaajan kanssa uudestaan.
Hoivatilat suunnittelee rakennukset yli 50 vuoden elinkaarella. Jos tulevaisuudessa ei ole tarvetta koulurakennukselle, tilat muuntautuvat muuhun tarkoitukseen. Hoivatiloilla on omistajana vahvat hartiat ja kestävät periaatteet huolehtia kiinteistöistään.
Vikmanin mielestä on syytä pohtia sitä, minkälaiset tavat toteuttaa investointeja ovat toiminnallisesti ja taloudellisesti järkeviä. Markkinoiden kehittyminen mahdollistaa vastuullisen yhteiskunnan varojen käytön ja hankintapolitiikan, hän toteaa.
Vuokramallin tunnettuus on kasvanut ja hankemäärät lisääntyneet viime vuosina. Kunnissa on huomattu, kuinka malli auttaa ja helpottaa tilojen hankkimista verrattuna rakennuttamiseen ja ylläpitoon itse. Kehityssuunta on Vikmanista ilahduttava:
Kuntien tilapalvelut ovat oivaltaneet suurimmassa osassa isoja kaupunkeja ja kuntia, kuinka hyvä työkalu vuokramallin hankintatapa on. Kunnilla on intressi toteuttaa hankkeita tällä mallilla, koska sillä voidaan saavuttaa taloudellisesti tehokkaita hankintoja.
Viime aikoina vuokramallin kehittäminen on edennyt myös toimialalla. Hoivatilat on mukana toimikuntatyössä edistämässä RT-ohjekortin ja sopimusmallien valmistelua. Tavoitteena on helpottaa kuntia ja kaupunkeja toteuttamaan onnistuneesti vuokramallin hankintoja.
Vuokramallin monet edut
Vuokramallilla hankitut tilat eivät vaadi kunnan puolelta investoinnin rahoittamista, vaan hankkeen toteuttaja vastaa rahoituskustannuksista. Vuokrasopimuksessa sovittava pääomavuokra on niin ikään etukäteen tiedossa, mikä auttaa tulevien vuosien taloussuunnittelussa.
Toinen merkittävä etu koskee resursseja. Jussi Vikman kuvailee esimerkin avulla tilannetta:
Tilat palveluna -malli mahdollistaa, että hankkeissa voidaan hyödyntää mallia, jossa alan asiantuntija rakennuttaa kunnalle tarvittavat rakennukset. Tämä säästää resursseja ja kunnat voivat keskittää omia voimavarojaan tehokkaammin.
Kolmas tärkeä etu on riskienhallinta. Vikman mainitsee, että isoin riski on kiinteistöriski:
Kun kunta itse rakennuttaa, rahoittaa ja omistaa kiinteistön, riski siitä, että koululle ei ole 20 vuoden jälkeen tarvetta, jää kunnalle. Vuokramallissa kunta siirtää riskin kiinteistöstä palveluntuottajalle eli kiinteistönomistajalle.
Muut keskeiset riskit liittyvät budjettiin ja aikatauluun sekä käyttöriskeihin eli kiinteistöön mahdollisesti ajan myötä tuleviin ongelmiin. Vuokramallissa nämäkin riskit kunta siirtää vuokrasopimuksen mukaisesti kiinteistön omistajalle.
Sopii monenlaiseen tarpeeseen
Uudisrakennushanke eli uudisinvestointi
Vuokramalli on erittäin ketterä tapa hankkia uusi yhteiskuntakiinteistö. Toimintaympäristön muutokset vaativat kunnilta ja kaupungeilta jatkuvaa palveluverkon tarkastelua. Kaupungistuminen vaikuttaa monin tavoin, samoin ikäjakauman kehitys sekä sote-palveluiden muutokset.
Kiinteistön myynti ja takaisinvuokraus
Vuokramallia voidaan hyödyntää myös tilanteessa, jossa kunta pohtii luopuvansa omistamastaan kiinteistöstä. Usein tällaisessa tilanteessa rakennukselle on tarpeen tehdä myös peruskorjausta tai laajentaa tiloja. Kunta voi esimerkiksi myydä olemassa olevan koulun, kehittää sitä ostajan kanssa, laajentaa nykytilannetta vastaavaksi ja vuokrata takaisin itselleen.
Osaksi olemassa olevaa korttelikokonaisuutta
Tiiviissä kaupunkirakenteessa sopivan tontin tai tilojen löytäminen voi olla haastavaa. Hoivatilojen palvelukorttelit tarjoavat tiloja monenlaisille toimijoille. Kaupunki voi vuokrata korttelista käyttöönsä suunnitellut tilat esimerkiksi varhaiskasvatuksen tarpeisiin. Palvelukortteli synnyttää nimensä mukaisesti elinvoimaa tuomalla alueelle tilaa erilaisille palveluille ja on usein hiipuvan lähiön piristysruiske.