Hyvinvointialueiden tilahankinnat vuokramallillla
Asiakkuuspäällikkö Joonas Illikainen Hoivatiloilta kertoo, miten kiinteistöjen vuokramallilla rakennuttaminen voi auttaa hyvinvointialueita toimintaympäristön haasteissa.
Hyvinvointialueiden nykyiset tilatarpeet ovat syntyneet melko monimutkaisen historian kautta, useiden hyvinvointialueiden kanssa tila-aiheisia keskusteluja käynyt Joonas Illikainen avaa sote-kiinteistöjen tilaa Suomessa.
Ennen sote-uudistusta sote-kiinteistöt olivat pääasiassa kuntien omistuksessa, ja kunnat rakensivat niitä aikanaan paljon itse omiin taseisiinsa. Sote-uudistuksen valmisteluaikana useat kunnat eivät edistäneet omia kiinteistöinvestointejaan, koska odotettavissa oli palveluiden järjestämisvastuun siirtyminen hyvinvointialueille.
“Hoivatilat pyrkii vastuullisena
kiinteistön omistajana avoimeen vuoropuheluun ja samalle puolen pöytää hyvinvointialueiden kanssa. Molempien osapuolten intressi on tarkoituksenmukainen hanke halutulla sijainnilla,” Joonas Illikainen.
Kun hyvinvointialueet päivittävät palveluverkkojaan, kaikki kiinteistöt eivät ole enää sellaisilla sijainneilla, missä toimipistettä tarvitaan. Kunnalta tai kiinteistösijoitusyhtiöltä vuokrattu kiinteistö ei ole välttämättä enää toimintaan soveltuvassa kunnossa, ja vuokrataso voi olla kiinteistön laatuun nähden korkea.
Väestön ikääntyessä ja palvelutarpeiden lisääntyessä hyvinvointialueet haluavat rakentaa toimivat palveluverkot sekä vahvistaa ostopalvelun lisäksi myös omaa palvelutuotantoaan. Julkisten varojen käyttämisen kannalta on tärkeää, että myös julkisen sektorin palvelutuotannossa on käytössä nykyaikaiset, turvalliset ja kustannustehokkaat tilat, mikä on perusvaatimuksena yksityisen sektorin palveluntuottajilla.
– Käytännön kokemus meillä Hoivatiloilla on se, että asumispalveluyksiköistä keskusteltaessa lähes kaikki ovat todenneet sen, että he haluavat tehdä kiinteistöt vuokrakohteena eikä omaan taseeseen, Illikainen toteaa.
Lisäksi osasta toimipisteistä halutaan luopua osana toiminnan tehostamista, joka oli yksi keskeisistä sote-uudistuksen tavoitteista. Tehostamisen lisäksi taustalla voi olla myös toimintamallien muutos ajassa:
– Erityisryhmien asumispalveluyksikköjen halutaan olevan hyvien kulkuyhteyksien varrella, osana yhteiskuntaa ja lähellä palveluita, Illikainen huomauttaa.
Kaksi reittiä vuokramalliin
Hyvinvointialue voi kilpailuttaa uuden sote-kiinteistön joko hallinnassaan olevalle valmiille tontille tai niin sanottuna aluekilpailutuksena. Siinä rajataan ehtoja sijainnille ja edellytetään kilpailuun osallistuvalta taholta esitystä sopivasta tontista.
Jos hyvinvointialueella on valmiiksi kunnan kanssa sovittu tontti, jolle tila voidaan toteuttaa, on kilpailutus melko yksinkertaista. Varsinkin kasvukeskuksissa tilanne on monesti toinen: maanomistus voi usein olla yksityisten hallussa ja tontit on kaavoitettu asumiseen tai liiketiloiksi. Silloin Hoivatilojen kaltainen toimija voi tuoda omalla hankekehityksellään ja maanhankinnallaan uusia kiinnostavia sijainteja hyvinvointialueiden yksiköitä varten.
Joonas Illikaisen rooli asiakkuuspäällikkönä liittyy vahvasti tonttien saattamiseen tarkoituksenmukaisiin tarpeisiin.
– Hoivatilojen tonttiportfoliota kehitetään määrätietoisesti erityisesti kasvukeskuksissa, mutta myös muualla Suomessa.
Hyviä käytänteitä jaossa:
RT-ohjekortti ja mallisopimus
Hoivatiloille on kertynyt jo pitkältä ajalta asiantuntijuutta sote-kiinteistöjen rakennuttamisesta. Historia alkaa jo vuodesta 2008, ja erilaisia yhteiskuntakiinteistöjä on toteutettu yli 300 kappaletta.
Tammikuussa 2024 julkaistiin RT-sopimusasiakirjakokonaisuus, joka selkeyttää ja helpottaa hankkeen kaikkien osapuolien työtä ja sopimusten laadintaa hankittaessa tiloja vuokramallilla. Hoivatilat oli tiiviisti mukana RT-toimikunnan työssä kehittämässä alan yhteisiä pelisääntöjä kokemustietonsa myötä. Kiinteistöhankkeeseen ryhtyvän kannattaakin tukeutua kilpailutuksessa Rakennustiedon tietokannasta löytyviin asiakirjoihin, sekä ottaa käyttöön alalle laaditut valmiit sopimusasiakirjat. On tärkeää, että kaikki tilaajat pääsevät hyödyntämään toimialalla vakiintuneita ja hyväksi todettuja hankintatapoja sekä sopimuspohjia.
Vuoropuhelun avulla samalle puolen pöytää
Marraskuussa 2025 ratkeava kilpailutus Päijät-Hämeen hyvinvointialueen ikäihmisten ympärivuorokautisesta yksiköstä on ajankohtainen esimerkki muillekin kilpailutusta harkitseville hyvinvointialueille. Hyvinvointialue tulee palveluntuottajaksi tiloihin, joita varten Heinolan kaupunki on tehnyt tonttivarauksen. Kilpailun voittaja tekee maankäyttösopimuksen puolestaan kaupungin kanssa.
– Tärkeää on aito ja varhainen vuoropuhelu rakennuttajien kanssa alan käytäntöjen selvittämiseksi. Hankkeen sisällön muotoilu saadun palautteen pohjalta usein kannattaa. Tilaajalle on eduksi, että tarjoaja pääsee kehittämään suunnitelmista mahdollisimman toimivat, kustannustehokkuus huomioiden. Esimerkiksi tilaohjelman sisältöä voi sparrata kokeneen hankekehittäjän silmin: saisiko siihen esimerkiksi lisää tehokkuutta viihtyisyyden kärsimättä, Illikainen avaa.
Illikainen kehottaakin hyvinvointialueita käymään aktiivista vuoropuhelua rakennuttajien kanssa jo hankinnan valmisteluvaiheessa, jotta markkinatoimijoiden kokemukset saadaan hyötykäyttöön, kun tilaaja tekee tarjouspyynnön.
– Markkinavuoropuhelussa on tärkeää kuunnella herkällä korvalla rakennuttajien kommentteja ja kokemuksia, jotta laadukkaita tarjouksia saadaan mahdollisimman paljon, syntyy aitoa kilpailua ja tilojen vuokra pysyy kohtuullisena. Keskusteluyhteys on myös tilaajan etu.
