Tekniikka haastaa huollon kiinteistöjen ylläpidossa

Tekniikan määrä kiinteistöissä lisääntyy vuosi vuodelta. Teknisten huoltojen merkitys kasvaa ja kaikkien huoltojen tekeminen ei mitenkään onnistu enää yhdeltä henkilöltä. Huoltojen suorittaminen vaatii eri alan ammattilaisten osaamista ja yhteistyötä. Tiivistin blogiini tekniikan mahdollisuudet ja huollon lisääntyvät tarpeet.

Tehokas energian käyttö lisääntyy

Lämmityspuolella perinteisten kauko- ja sähkölämmitysten rinnalle on tullut useampia lämmitysjärjestelmävaihtoehtoja esimerkiksi erilaiset lämpöpumppuratkaisut ja hybridilämmitykset. Sähköliittymän rinnalle kiinteistöön voidaan asentaa aurinkopaneeleita tuottamaan osa kiinteistön sähköntarpeesta. Riittävän energiaomavarainen kiinteistö voi myös myydä ylimääräisen energiatuotannon. Älykkään valaistuksen avulla voidaan säädellä parkkialueen valotehoa käytön ja liikenteen mukaisesti. Kun tuulivoimalla ja aurinkopaneeleilla tuotetun sähkön osuus kasvaa, tarvitaan jatkossa entistä enemmän sähkötehon ohjausta myös kulutuspäässä. Tällöin osa kiinteistön laitteista kuluttaa sähköä silloin, kun sähköverkon kuormitus on pienimmillään ja sähkö on halvimmin hankittavissa.

Energiankäytön vähentämiseksi on olemassa myös yhteiskuntavastuuseen liittyviä velvoitteita. Rakennusten energiatehokkuusdirektiivin tavoitteena on vähentää hiilidioksidipäästöjä parantamalla rakennusten energiatehokkuutta. Tätä sovelletaan kansallisella tasolla ottamalla huomioon paikalliset ilmasto-olosuhteet, sisäilmastolle asetetut vaatimukset ja kustannustehokkuus.  Kiinteistökohtaisia energiansäästökohteita valittaessa on kiinteistöjen ylläpidossa ehdottomasti huomioitava lämmityksen ja ilmastoinnin osalta sisäilmaston laadulliset reunaehdot ja myöskin kiinteistön rakennusfysikaalinen toiminta.

IoT haastaa rakennusautomaation

IoT:n myötä sisäilman olosuhdemittaukset ovat yleistyneet nopeasti ja ilmanlaadun seuraaminen ja raportointi ovat helpottuneet huomattavasti. Tämä haastaakin perinteisen rakennusautomaation kehitystyöhön, sillä selkeästi tulkittava sisäilmatieto ja sen jakaminen myös kiinteistön käyttäjille lisää avoimuutta ja ohjaa myös oikeanlaiseen kiinteistön käyttöön ja ylläpitoon.

Huollot raportoitava

Tekniset kiinteistöt ja niiden käyttäjät tarvitsevat ammattitaitoisia kunnossapitokumppaneita, joiden tekninen osaamisvaatimus korostuu huollon teknistymisen, energiatehokkuusvaatimusten, etävalvontajärjestelmien ja erilaisten kiinteistön älyratkaisujen myötä.

Huoltojen raportoinnilla kiinteistön huoltokirjaan on myös tärkeä merkitys. Sillä voidaan varmistaa, että tarvittavat huollot on tehty ajallaan ja kiinteistön olosuhteisiin vaikuttavat laitteet toimivat suunnitellulla tavalla.

Vielä nykyisinkin on jossakin määrin käytäntönä, että ilmastointikoneiden suodattimet vaihdetaan 1-2 kertaa vuodessa ja laitteistoja korjataan tai uusitaan sitä mukaan, kun ne vikaantuvat. Tämä käytäntö lisää kuitenkin kiinteistön korjausvelkaa vuosi vuodelta ja vaikuttaa kiinteistön sisäilmaolosuhteisiin huonontavasti sekä laskee myöskin kiinteistön käyttöikää ja -arvoa. Ilmastointijärjestelmien toiminta on suurin yksittäinen sisäilman laatuun vaikuttava tekijä, joten säännöllisillä huolloilla ja kunnossapidolla pystymme vaikuttamaan suoraan sisäilman laatuun ja kiinteistön käyttäjien viihtyisyyteen.

Huoltoterveisin

Mika Ruonakangas
kiinteistöpäällikkö