KAUPUNKIKEHITYSTÄ ARVOT EDELLÄ -Nukkumalähiöitä vai vireitä asuinalueita?
Hoivatilat on rakennuttanut ja omistanut palvelukortteleita lähes koko olemassaolonsa ajan. Markkinat ja asiakastarpeet muuttuvat, ja myös hyvinvointialueiden muodostaminen tuo merkittäviä muutoksia. Suuri jaettu huoli sote-alalla on henkilöstön saatavuus ja jaksaminen.
Hoivatilojen palvelukortteli koostuu tyypillisimmillään hoivakodista ja päiväkodista, jotka jakavat arkea yhteisessä pihapiirissä. Yhtiön portfoliossa onkin lukuisia onnistuneita esimerkkejä monisukupolvisesta rinnakkaiselosta. Useissa kortteleissa on myös ravintolapalveluita, erilaisia asumispalveluyksiköitä, koirapäiväkotikin. Monissa kohteissa on samassa pihapiirissä tai välittömässä läheisyydessä myös asumista, esimerkiksi asumisoikeusasuntoja tai asunto-osakeyhtiöitä. Hoivatilat on, kumppaneidensa kera, kehittänyt palvelukorttelihankkeita alusta saakka aina kunkin alueen tarpeet edellä.
Näistä lähtökohdista Hoivatilat toteutti viime keväänä tuotteistusprojektin, jolla haluttiin selvittää perusteellisesti, mitä yhtiön kumppaniverkosto julkisella ja yksityisellä sektorilla tulevaisuudessa tarvitsee ja odottaa – ja ennen kaikkea – mitä kaupunkimme kaipaavat. Miten palvelut säilytetään ja elinvoima pidetään yllä? Miltä sotekiinteistöjen kanta kunnissa nyt näyttää, ja millaisiksi niitä halutaan kehittää?
Merkittäviä kysymyksiä, joihin vastauksia hakeneesta tuotteistusprojektista kertoo Hoivatilojen henkilöstö- ja viestintäjohtaja Riikka Säkkinen.
Parempia asuinympäristöjä kaikille
Suomihan rakentui aikoinaan lähiöiden maaksi, ja kaikissa kaupungeissamme on kymmeniä vuosia vanhoja kiinteistöjä, joiden kanssa on haasteita, usein sisäilmaongelmia. Monesti tilat ovat tyhjillään tai ainakin vajaakäytöllä, eivätkä tulot kata kuluja. Epäkuranttia kiinteistökantaa on erityisesti vanhemmilla alueilla, usein keskustojen läheisyydessä ja kaupunkien omistuksessa. Lähipalvelujen tarpeet ovat aikojen saatossa muuttuneet, kuten myös vaatimustaso esimerkiksi hoivan ja varhaiskasvatuksen rakennuksille, joten uusien alueiden suunnittelun rinnalla vanhat tutut lähiöt kaipaavat uudistusta – asukaslähtöistä, kauaskantoista kaupunkisuunnittelua.
Tavanomaisin ratkaisu tilojen käytön vähetessä ja kustannusten kasvaessa on puhdas asuntokehittäminen, joka on taloudellisesti tuottavaa, mutta ei tuo palveluita alueelle. Tyypillinen asuntokehittäjän rooli onkin selkeästi suppeampi kuin meillä Hoivatiloilla hankekehittäjänä. Me haluamme kohentaa koko alueen arvoa tuomalla palveluita ja monimuotoista asumista olemassa olevaan infraan. Lähipalvelut luovat työpaikkoja ja helpottavat asukkaiden arkea. Palvelukorttelissa toimijoiden yhteistyö tuo hajallaan toimiviin palvelurakennuksiin verrattuna säästömahdollisuuksia esimerkiksi ylläpidon tai vaikkapa yhteiskeittiön suhteen, ja omalta asuinalueelta löytyvät palvelut vähentävät kauemmas liikkumisen tarvetta. Palvelukorttelissa plussia on siis melkoinen määrä, sekä positiivisina vaikutuksina ihmisten arkeen että siinä, mitä kunnissa jää niin sanotusti viivan alle palvelukiinteistöjen, eritoten tyhjillään olevien sellaisten, omistamiseen verrattuna.
Toinen merkittävä ja toimialallamme pakkaa uusiksi pistävä seikka palvelukiinteistöjen saralla on tietysti hyvinvointialueet. Niiden yhteistyörakenteita vasta luodaan, ja selvitystyössämme nousi vahvasti esille, että kokoavalle toimijalle – joka etsii muut toimijat ja vastaa rakennuttamisesta – on tarvetta.
Hyvinvointialueet myös etenevät eri tahtiin ja eri tavoin, joten ketterälle ja alueen tilanteen mukaan toimintaansa skaalaavalle kumppanille on kysyntää. Me olemme valmiita tähän rooliin, onhan asiantuntemuksemme aluekehityksen eri osa-alueilta syvällistä ja kumppaniverkostomme niin yksityisellä kuin julkisella sektorilla hyvin laaja.
Vankka kokemus, uudenlaiset tavat
Hoivatilat tuo kullekin alueelle juuri sille parhaiten sopivat, kauaskantoiset ratkaisut. Palveluperusteisessa kiinteistökehityshankkeessa toimimme kohteen rakennuttajana, sitoudumme tuomaan palvelutiloja kortteliin ja jäämme operaattoreille tai muille toimijoille pitkäaikaiseksi vuokranantajaksi. Tässä on yksi valttikorteistamme: omaan omistukseen rakennutettaessa kriteerit ovat toisenlaiset kuin myyntiin tulevissa kohteissa. Se näkyy rakentamisen laadussa ja kiinteistön ylläpidossa, ja erityisesti käytössä olevina tiloina; kehitämme hankkeita alueen todellinen palvelutarve huomioiden – emmehän halua omistaa tyhjillään olevia tiloja. Toisinaan asuntojen katteilla maksetut kivijalkatilat saattavat valitettavasti olla pitkäänkin tyhjäkäytöllä.
Hoivatilat tuo kullekin alueelle juuri sille parhaiten sopivat, kauaskantoiset ratkaisut. Palveluperusteisessa kiinteistökehityshankkeessa toimimme kohteen rakennuttajana, sitoudumme tuomaan palvelutiloja kortteliin ja jäämme operaattoreille tai muille toimijoille pitkäaikaiseksi vuokranantajaksi. Tässä on yksi valttikorteistamme: omaan omistukseen rakennutettaessa kriteerit ovat toisenlaiset kuin myyntiin tulevissa kohteissa. Se näkyy rakentamisen laadussa ja kiinteistön ylläpidossa, ja erityisesti käytössä olevina tiloina; kehitämme hankkeita alueen todellinen palvelutarve huomioiden – emmehän halua omistaa tyhjillään olevia tiloja. Toisinaan asuntojen katteilla maksetut kivijalkatilat saattavat valitettavasti olla pitkäänkin tyhjäkäytöllä.
Asuntoja ja erityisesti välimuotoisia asumispalveluita toki tarvitaan, eikä kaupunkikehittäminen palvelut edellä sulje asuntojen uudisrakentamista pois, mutta me tarkastelemme kokonaisuutta monipuolisemmin. Olemme rakennuttaneet yli 250 hanketta noin 70 kuntaan, tunnemme palvelutarpeet ja yksityisten palveluntuottajien tilatarpeet ja sovitamme ne osaksi kiinteistökehitystä.
Vankan kokemuksen lisäksi ehdoton etumme on myös se, että hankekehittäjänä ja rakennuttajana hoidamme kaiken, kaavoituksesta valmiin kiinteistön omistamiseen ja kunnossapitoon: maksamme kehityskulut, hankimme urakoitsijat, tuomme palvelut kortteliin ja jäämme tilojen omistajaksi.
Vaikka taloudelliset seikat painavat kaikkien osapuolten puntarissa, olemme vahvasti sitä mieltä, ettei alueita tulisi kehittää vain siitä näkökulmasta, vaan haluamme nostaa myös pehmeämpiä tekijöitä kaupunkikehityksen keskiöön. Sitä pohdimme kysymyksen ”mikä sinulle on arvokasta” kautta, ja haluamme haastaa muita tekemään samoin.
Monille meistä arvokkainta on terveys, perhe, ystävät, työ ja harrastukset, sopivassa balanssissa. Kehitämme kaupunkeja ja rakennamme arvokasta arkea tästä näkökulmasta, eri osapuolten tarpeet yhteen sovittaen. Sitoudumme suunnittelemaan, toteuttamaan ja ylläpitämään jokaisen kohteemme niin hyvin, että tiloissa viihdytään kymmeniä vuosia.
Palvelukorttelihankkeiden suosio kasvaa tasaisesti sitä mukaa, kun tyytyväisiä käyttäjiä tulee lisää. Seuraava aukeama esittelee muutamia valmistuneita ja rakenteilla olevia kohteitamme ja kumppaneidemme kokemuksia kortteleista.
Mitä kaupunkimme kaipaavat?
Sitaatit ovat kuntien, hyvinvointialueiden ja palveluoperaattoreiden
edustajien tuotteistusprojektin haastatteluissa esille nousseita näkemyksiä.
”Työntekijäpula on yksi tekijä, joka ohjaa kehittämistä keskittämisen suuntaan, hajautettujen
yksiköiden sijaan.”
”Palvelukorttelit ovat ekologinen ratkaisu: tiloja voidaan jakaa, joten käytetään vähemmän pinta-alaa. Myös hankinnoissa ja ylläpidossa on selkeitä synergiaetuja.”
”Yhteistyörakenteita ei vielä ole, ne täytyy luoda.”
”Omistamisesta halutaan eroon, joten vuokramalli on tulevaisuudessa todennäköisin toimintatapa muun muassa muuntojoustavuuden ansiosta.”
”Kortteleiden tulisi olla sellaisia, että voisimme kuvitella itsekin siellä asuvamme.”
”Tilojen tarkoituksenmukaisuus
on jatkossa iso kysymys.”
Palvelukortteleistamme sanottua
Ahtiala, Lahti
Valmistumisaika 12/2015
Päiväkoti (Pilke päiväkodit), hoivakoti (Attendo)
”Yksiköiden yhteistyö valittiin aika pian aloittamisen jälkeen Tapaseura ry:n Vuoden tapateoksi. On ollut ilahduttavaa seurata, kuinka tuolloin melko tuore toimintatapa ja elinkaariajattelu on lisääntynyt jatkuvasti.”
Maisa Jokinen, päiväkoti Onnimannin johtaja
Lue lisää Ahtialan palvelukorttelista
Rykmentinpuisto, Tuusula
Lue lisää Tuusulan palvelukorttelista
Valmistumisaika 7/2020
Hoivakoti, tuetun asumisen palvelutalo, ravintola, päiväkoti, koirapäiväkoti (Norlandia Care Oy)
”Yhteisöllinen arki on luontevaa, kun eri palvelut ja käyttäjäryhmät on huomioitu jo suunnitteluvaiheessa. Käytäntö on osoittanut, että ohjattujen toimintojen rinnalla ihan vain yhdessä oleminen on parasta.”
Mira Ruusunen, hoivayksikön johtaja, Norlandia
Hiidensalmi, Lohja
Valmistumisaika 6/2021
Päiväkoti (Pilke päiväkodit), hoivakoti (Attendo). Korttelissa myös vuokra- ja asumisoikeusasumista.
”Hoivatilat sai kaavoituskumppanin haussa erittäin hyvin kiinni tavoitteistamme, kuten yhteisöllisyys ja ympäristöystävällisyys. Oli todella antoisaa kehittää uutta aluetta tällä tavalla, isolla porukalla ja monipuolisella osaamisella.”
Mirka Härkönen, projektipäällikkö, Lohjan Asuntomessut
Lue lisää Hiidensalmen palvelukorttelista
Malminkartano, Helsinki
Valmistumisaika 11/2022
Päiväkoti, hoivakoti, palveluasuminen, (Norlandia Care Oy), asumispalveluyksikkö kehitysvammaisille tai muun syyn vuoksi tukea tarvitseville ihmisille (Kehitysvammaisten Palvelusäätiö, KVPS Tukena Oy)
Lue lisää Malminkartanon palvelukorttelista
”Vastaamme varsinkin palveluasumisen tarpeen kasvuun, ja toimintamme laajuus mahdollistaa sen, että asukkaan kunnon heiketessä hän voi siirtyä tehostetun hoivan pariin samassa korttelissa. Olennaisin juttu palvelukortteleissa on yhteisöllisyys ja eri sukupolvien välinen vuorovaikutus. Ikäihmiset haluavat asua paikoissa, joissa on monimuotoisia palveluita, keskellä kaupunkeja.”
Graziella Vartola, maajohtaja, Norlandia Care Oy
”Palvelukorttelit luovat monimuotoisuutta kaikkien erityisryhmien palveluasumiseen – varsinkin, kun tullaan tiivistyvään kaupunkirakenteeseen. Hoivatilojen osallistavan suunnittelun toimintamalli mahdollistaa tilaratkaisut, joilla pystymme edistämään kehitysvammaisten ihmisten asumispalveluiden laadukasta toteuttamista.”
Jere Metsähonkala, varatoimitusjohtaja, KVPS Tukena oy
Puijonkuppee, Kuopio
Valmistumisaika 12/2022
Päiväkoti (Kuopion kaupunki) sekä tehostettu palveluasuminen, tuettu palveluasuminen, ravintola, yhteistoimintatiloja (Norlandia Care Oy, Alina Hoivatiimi Oy)
”Sijainti isojen työpaikkojen, kaupunkikeskustan, moottoritien ja erinomaisten liikuntamahdollisuuksien läheisyydessä on lottovoitto niin asiakasperheillemme kuin henkilökunnalle.”
Jaana Mäntykenttä, hallinnon suunnittelija, Kuopion kaupunki
Lue lisää Puijonkuppeen palvelukorttelista
Härmälänranta, Tampere
Lue lisää Härmälänrannan palvelukorttelista
Valmistumisaika 1/2023
Tehostetun palveluasumisen yksikkö (Ikifit Oy), päiväkoti (Pikku Tutkijan Päiväkoti). Kiinteistössä myös asunto-osakeyhtiö.
”On upeaa päästä avaamaan ryhmäkodit yhdelle Tampereen suosituimmista alueista. Kyseessä on saneerauskohde, ja arkkitehti on tehnyt hyvää työtä kiinteistön jalostamisessa uuteen käyttöön. Osa tiloistamme tulee todennäköisesti toimimaan yhteisöllisenä kohtaamispaikkana myös alueen muille asukkaille, ja korttelin sijainti rannan läheisyydessä, hyvien kulkuyhteyksien äärellä on mainio juttu niin asukkaiden kuin henkilöstön näkökulmasta.”
Leena Laranne, toimitusjohtaja, Ikifit Oy